Los gastos en una compraventa de vivienda en España
¿Cuáles son los gastos de compraventa de una vivienda? Esa es una de las preguntas del millón entre quiénes están inmersos en la adquisición o venta de una vivienda, ya sea de obra nueva o de segunda mano. Por ello, desde Mar Real Estate queremos detallaros a continuación todos y cada uno de los gastos que implican estas transacciones.
De sobra es conocido que comprar un inmueble es algo sumamente importante, pues sin ir más lejos en el caso de adquirir una hipoteca nos ligaremos al banco correspondiente durante buena parte de nuestra vida (la media son unos 30 años).
Lo primero que hay que saber es que los gastos de compra venta de vivienda varían en función de si es vivienda nueva o de segunda mano, y si hay que solicitar una hipoteca para la compra de la misma.
Así, es preciso ser conscientes de que comprar una vivienda implica asumir unos gastos adicionales que suelen oscilar entre el 10 y el 13% del precio de la compraventa, si bien es algo que dependerá del importe de la adquisición y de la comunidad autónoma en que se formalice. Por tanto, es vital contar con una provisión de fondos que haga frente a esos importes que van parejos a la adquisición de un inmueble.
Gastos e impuestos fijos en la compraventa de viviendas
Los gastos de una compraventa que debe pagar el comprador son:
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en caso de ser una vivienda de segunda mano. Es un impuesto que depende de cada comunidad autónoma. En Madrid es un 6% (a fecha de este artículo).
- En relación a los gastos de compraventa de una obra nueva, el comprador debe pagar el IVA, con un tipo impositivo del 10 % sobre el valor de venta de la casa. Si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO) sería el 4%. Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto se sitúa entre el 0,5% y el 2%, lo sigue pagando el comprador y depende de cada comunidad autónoma.
- Gastos derivados del préstamo hipotecario, como por ejemplo la comisión de apertura bancaria (se pueden negociar con el banco). Estos gastos, después de la última moficicación de la Ley los asume la entidad financiera.
- La tasación de la vivienda (a veces también se hace cargo el banco): Oscila de los 300 a los 500 euros. Por lo general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación.
- Gastos de notaría: Están fijados por RD (concretamente, vienen regulados en el RD 146/1989). Para saber el coste de la notaría en la compra de una vivienda hay que considerar el valor del inmueble y los descuentos máximos legales que cada notario pudiera hacer. Por ejemplo, para un inmueble de 100.000€, el coste será de 600€.
- Gastos de escritura en el Registro de la Propiedad: También tiene el coste regulado, y va de 400 a 650 euros aproximadamente. Por nuestra experiencia suele ser la mitad que los gastos de notaría.
- Honorarios de la gestoría (gasto opcional)
¿Cuándo se pagan los gastos de compraventa?
En el caso del ITP es un tributo que se paga en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. A partir del momento en el que se cierra la transacción, cuando se produce la escritura de la vivienda, el comprador del inmueble dispone de 30 días hábiles para abonarlo, pero normalmente las entidades bancarias previo a la firma hacen una provisión de fondos, con lo que al comprador se lo “quitan” justo al firmar la compra.
Bonificación en los gastos de compraventa según la CCAA
Es importante remarcar que los gastos de compraventa varían en función de la comunidad autónoma. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre, siempre que la vivienda que se compre sea la habitual, pagan un 4% de ITP sobre el precio escriturado.
En Andalucía, los menores de 35 años que compren un inmueble por debajo de 130.000 euros pagarán el 3,5% de ITP. Y en Cataluña, el tipo impositivo aplicable a la transmisión de un inmueble que vaya a constituir la vivienda habitual de una familia monoparental es del 5%.
Gastos del vendedor en una compraventa
El pago de la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es el principal gasto que corresponde al vendedor.
Además, también están los honorarios de la agencia inmobiliaria que ha contratado para vender el inmueble, y posiblemente los gastos de cancelación de su hipoteca si existía esta carga antes de la venta.
El vendedor también debe entregar el Certificado Energético, un documento obligatorio desde 2006 en viviendas de obra nueva y desde 2013 en viviendas de segunda mano, locales y oficinas. Este documento es requerido tanto para hacer una compra, como una venta de inmuebles.
¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?
Otra duda muy frecuente a la hora de comprar viviendas en España está relacionada con quién paga los gastos de notaría en una compraventa. En este sentido, la ley está de parte del vendedor; lo mejor es dejarlo claro en el contrato de arras.
Desde 2019, y gracias a la nueva Ley Hipotecaria, el banco es quien paga buena parte de los gastos derivados de la hipoteca:
- Gastos de la notaría en la compraventa por otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario.
- La inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad
- Los honorarios de la gestoría que realiza todas las gestiones.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
¿Por qué comprar una vivienda antes de 2022?
El Gobierno de España ha aprobado un “hachazo fiscal”, que funcionará de facto a partir de enero de 2022.
Con el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la nueva normativa traerá un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio. Por ello, quien compre vivienda de segunda mano antes de 2022 se librará del cambio fiscal aprobado en el Congreso.
Como experto inmobiliario, nuestro compañero Claudio Montero, socio de Mar Real Estate Madrid, comenta: “En la compraventa de una vivienda siempre hay una serie de gastos en impuestos que hay que considerar para calcular el coste total de adquirir un inmueble. En este sentido, en Mar Real Estate tenemos el conocimiento y experiencia para ofrecer asesoramiento desde un punto de vista económico, especialmente teniendo en cuenta la nueva legislación, que puede suponer una importante diferencia a favor del comprador si adquiere un inmueble en 2021”.