3 impuestos a pagar al vender una vivienda
Conocer qué impuestos hay que pagar cuando se vende una vivienda es un asunto crucial a la hora de cambiar de hogar.
Muchas personas no tienen claro cuáles son los gastos de la compra de vivienda. Sin embargo, hay una serie de impuestos al vender una vivienda que son obligatorios para todo el mundo, y hay que tenerlos en cuenta antes incluso de empezar cualquier operación inmobiliaria.
Poder hacer un cálculo de dichos gastos e impuestos nos permitirá calcular el beneficio real que nos va a quedar. Y es que todas las Administraciones tributarias, ya sean estatales, municipales, autonómicas y locales, quieren participar del festín.
Es por ello que, si no estás al tanto de todos los gastos e impuestos que hay que pagar al vender una vivienda, te puedes llevar un (buen) susto.
Para despejar cualquier tipo de duda y preocupaciones desde Mar Real Estate os hemos diseccionado los dos principales impuestos al vender vivienda en España: la Plusvalía Municipal y el IRPF, además del IBI.
A estos impuestos habrá que sumar otros gastos, como los del notario y registro, si todavía no has terminado de pagar la hipoteca.
El IRPF
El primer gran impuesto que nos viene a la cabeza a la hora de vender una vivienda es el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
El vendedor debe reflejar en su declaración del IRPF tanto el incremento como la pérdida patrimonial, tributando en el caso de los incrementos como una ganancia patrimonial. Es decir, en caso de que se produzca una ganancia patrimonial, habrá que pagar a Hacienda.
Este impuesto, que se paga en el año siguiente a la venta, tributará en función de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión:
- Para ganancias de hasta 6.000 euros, un 19%.
- Para ganancias de entre 6.000 € y 200.000€, un 21%.
- Para ganancias de más de 200.000€, un 26%.
Por tanto, es importante saber cómo calcular la ganancia patrimonial.
La norma general dicta que la ganancia es la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Pero dentro del precio de compra podrás sumar los gastos e impuestos derivados, como IVA o ITP, además de las inversiones y mejoras realizadas en la vivienda, o las comisiones, honorarios de la agencia inmobiliaria y gastos de constitución de la vivienda. A su vez, al valor de la venta se le restan los gastos y tributos inherentes a la transmisión
Exenciones fiscales por la venta de vivienda
Por otra parte, también existen excepciones por las que no es necesario tributar en el IRPF la venta de la vivienda. Son las siguientes:
- Reinvertir en vivienda habitual: Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra que sea también la habitual, no tendrás que pagar por el beneficio obtenido. Tienes 2 años de plazo para reinvertir.
- Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual y que destinen la ganancia a contratar una renta vitalicia.
- Recuerda que la donación de la casa también tributa en el IRPF.
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal, se debe pagar dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa.
Este impuesto está directamente relacionado con el aumento del valor del inmueble durante los años en los que hemos sido propietarios. Es decir, se grava la teórica revalorización que experimenta dicho inmueble durante los años transcurridos desde la anterior transmisión.
¿Cómo se calcula?
Hay que tener en cuenta:
- el valor catastral,
- los años en los que lo hemos tenido en propiedad,
- y el tipo de gravamen dependiendo de cada ayuntamiento.
Hay que resaltar que este impuesto siempre ha suscitado mucha polémica.
Hacienda optaba por cobrarlo hubiese o no hubiese ganancia patrimonial. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha resuelto que no se podrá cobrar la plusvalía si se pierde dinero al vender una propiedad. De hecho, si te la han cobrado ya puedes reclamar la plusvalía municipal.
Al ser un impuesto que muchas veces no tiene nada que ver con la realidad del mercado inmobiliario, y cuyas bonificaciones para bajar su cuantía no siempre se conocen, es vital asesorarse bien y aprovechar las ventajas de contar con un experto inmobiliario.
Además, no hay que confundir la plusvalía municipal con la plusvalía estatal, conocida como como Incremento patrimonial y que va por IRPF. En este caso el organismo recaudador de la misma es la Agencia Tributaria.
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Ahora bien, ¿quién paga el IBI al vender una casa?
La respuesta: el propietario de la casa a 1 de enero. Eso sí, siempre se puede llegar a un acuerdo entre las partes para repartir el pago, prorratearlo, etc. El problema es el calendario: cada ayuntamiento pasa el recibo del IBI cuando quiere, y generalmente es en el tercer o cuarto trimestre del año.
Impuestos que paga el comprador
Como siempre, para tramitar y gestionar impuestos cuando se vende una vivienda, lo más recomendable es acudir a personal cualificado, como nuestros asesores inmobiliarios, para ayudar durante todo el proceso de venta.
Dentro de las repercusiones fiscales, lo primero y fundamental es distinguir quién es quién y a qué parte le toca abonar los gastos de la compraventa de la vivienda. En este caso, el comprador deberá pagar el IVA y el AJD (Actos Jurídicos Documentados) si la vivienda es nueva.
Si es de segunda mano, será el AJD y el ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales). Además, tendrán que abonar los gastos de notaría en caso de hipoteca y el registro de la propiedad.