Pautas para la compra de la primera vivienda

Todo apunta a que 2015 será un año de mayor actividad en la compraventa de viviendas. El ladrillo vuelve a ser rentable, con rendimientos en el alquiler cercanos al 5% anual, muy por encima del 1,3% en el que se mueve la deuda pública y la estabilización de precios, junto a la gran variedad de oferta disponible y la recirculación del crédito bancario, hacen que invertir en vivienda sea la opción más acertada frente al arrendamiento, para aquellos que disponen de liquidez.

No obstante, encontrar la casa que se ajuste a nuestras necesidades y expectativas no es una tarea fácil, y suele llevar una media de tres a seis meses, especialmente, si se trata de la primera vivienda. Por ello, desde MAR Real Estate queremos dar una serie de pautas a seguir para hacer este arduo camino hasta el hogar de tus sueños un poco más sencillo.

Analiza tu situación

¿Cuál es tu situación personal?, ¿cuáles son tus perspectivas económicas y laborales a largo plazo? A menudo, los interesados en adquirir una vivienda sólo analizan su situación actual y la capacidad económica para hacer frente a la entrada y a las primeras cuotas. No obstante, hacer una reflexión sobre las perspectivas económicas y laborales a largo plazo te dará la respuesta a si la compra es una opción factible o si, en caso contrario, el alquiler es la alternativa más acertada.

Fija un presupuesto para la compra de la primera vivienda

A la hora de adquirir una vivienda es imprescindible ser realista y marcar un presupuesto que no se encuentre por encima de nuestras posibilidades. ¿Cómo calcular este importe? Existen varias fórmulas:

• La cuota hipotecaria a pagar no debe sobrepasar un tercio de los ingresos familiares.
• El precio del inmueble no puede suponer más de cuatro a cinco años de salario bruto anual.

También hay que considerar los gastos iniciales de la compra de la vivienda, entre los que se incluyen los impuestos como el ITP o el IVA y los gastos de notario y registro, que pueden incrementar el precio inicial marcado entre un 10% y un 15%. Por ello, los expertos recomiendan que la cuantía del precio de venta no puede superar en más de un 5% el presupuesto inicial fijado.

No obstante, es recomendable visitar al banco antes de iniciar la búsqueda de la vivienda para confirmar la financiación con la que se puede contar. Pero en este paso hay que ser muy prudente, ya que se puede caer en el error de no ser realista con la verdadera situación económica.

Delimita la zona

La variable de la ubicación es de las más importantes. En esta elección influirán factores emocionales, como la cercanía de padres, familiares, amigos, el barrio de “toda la vida”…; y factores objetivos, como los precios de la zona, transportes, aparcamiento, zonas verdes, centros comerciales o servicios urbanísticos. Ambos son importantes y tenerlos en cuenta te ayudarán a tomar una decisión acertada y pueden, incluso, ahorrarte dinero y tiempo en el día a día.

Una vez delimitada la zona, deben tantearse los precios y el tipo de vivienda y, si no encajan con el presupuesto o las aspiraciones, ir ampliando circularmente el área de búsqueda desde el epicentro.

Tipología de la vivienda

Según tus necesidades, debes fijar qué tipo de casa requieres o requerirás a corto, medio plazo o largo plazo, según tus expectativas de futuro. Es muy importante tener claro cuáles son las prioridades y los aspectos en los que se puede ser más flexibles en el caso de que se nos pase del presupuesto.

• Superficie: La superficie de la vivienda es una de las características más importantes, si bien conviene diferenciar entre los metros o superficie construida, que incluye muros, vigas, tabiques y terraza; metros o superficie útil, que no incluye estos elementos y que suele constituir un 15% menos que la superficie construida; y la superficie total o computable, a la que se añade las zonas comunes.
• El espacio y la distribución general de la casa: número de habitaciones y de baños, ventanas exteriores en las habitaciones, pasillos, recibidores, estancias de paso, armarios empotrados, trasteros y otros espacios de almacenamiento.
• Zonas comunes: haz una lista de equipamiento comunitario que consideres necesario (ascensor, piscina, área infantil, pista de pádel, trasteros, parking…) y prioriza teniendo siempre en cuenta el presupuesto inicial y el incremento en impuestos como el IBI.
• La orientación de la vivienda: Las exteriores reciben normalmente más luz natural, las interiores son a menudo más tranquilas y silenciosas. Se suelen valorar más las viviendas orientadas al sur por la calidad y cantidad de la luz natural.
• Las calidades de la construcción y los acabados, son garantía de seguridad, solidez y calidad. Observa la pintura, baldosas, parqué, zócalos, molduras… También debes observar el estado de conservación de los elementos propios y comunes, como la estructura del edificio y posibles grietas o humedades.
• Instalaciones: comprueba que los grifos puedan abrirse simultáneamente sin que pierda caudal de agua y que el sistema de agua caliente se adapta a lo que necesitas. Comprueba también la instalación de gas y eléctrica.

Selección de inmuebles

Los agentes inmobiliarios conocen mejor que nadie la oferta real en su radio de acción y los precios reales (no de publicación) y facilitan la negociación para ambas partes. La intervención de una Agencia no encarece la compra. Ten en cuenta que el Agente Inmobiliario puede ahorrarte muchos viajes y gestiones inútiles. Si consigues transmitir claramente tus necesidades y el tipo de vivienda que buscas, la intervención de un profesional puede hacerte ganar mucho tiempo y dinero. Del mismo modo, un profesional cuenta con un completo estudio de mercado de su área de trabajo. La ayuda de un profesional es fundamental para saber si se está pagando un precio justo.

Sé exquisito a la hora de visitar las viviendas y hazlo sólo en aquellas que de verdad cumplan a priori con tus expectativas, un máximo de tres, para evitar el agotamiento en este proceso. Un agente inmobiliario te ayudará a evitar grandes gastos no previstos, como informarte sobre los gastos de comunidad, si hay derramas pendientes, deudas hipotecarias, estado de mantenimiento, etc.

Es aconsejable no tomar una decisión impulsiva, haz una segunda visita a la vivienda o cuántas sean necesarias. La compra es una decisión suficientemente importante como para tomarte tu tiempo.

La compra de la primera vivienda

Tras alcanzar el acuerdo con el vendedor, llega la situación más farragosa: el papeleo. Gestiones en las que se hace obligatoria la ayuda de profesionales. Si la compra se está realizando a través de un Agente Inmobiliario será él quien te pueda informar de la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación que debes aportar. En caso contrario deberías conocer las comprobaciones previas indispensables para el buen fin de la operación, especialmente, si la vivienda es de segunda mano, como la nota simple del Registro de la Propiedad, la situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el certificado de pagos de la comunidad de propietarios o los últimos recibos al corriente de pagos.

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