El Código Técnico de la Edificación como factor disruptivo del mercado inmobiliario
De unos años a esta parte, se está produciendo un cambio paulatino y suave en el mercado inmobiliario. Hoy en día aún pasa casi desapercibido para la mayoría, pero, a mi entender, supone un claro cambio de paradigma en el sector.
15 años de Código Técnico de Edificación
Han pasado casi 15 años desde que el 29 de marzo de 2.006 entró en vigor el Código Técnico de la Edificación (CTE).
A partir de ese momento, la calidad constructiva hubo de someterse a unos estándares que elevaban sustancialmente el coste de construcción para el promotor y paralelamente para el adquirente, la calidad de la vivienda y también su precio.
Evolución de las viviendas de los últimos años
De igual modo, estamos viviendo en los últimos años otra progresiva e importante transformación en los gustos de los clientes. La distribución de la vivienda se ha ido adaptando a los gustos e influencias de otras latitudes, redefiniéndose los espacios, valga para ello ejemplos como son la integración de la cocina en los salones, el mayor protagonismo otorgado a las terrazas y su integración con el resto de la vivienda, la reinterpretación del espacio dedicado al baño.
A nivel de equipamiento, también se está produciendo una constante evolución, la tecnología cada vez está más presente en el diseño y construcción de las viviendas, debiendo tenerse en consideración nuevas instalaciones y espacios para diferentes elementos técnicos que hace unos años eran inexistentes (redes de datos, domótica, iluminación y sonido, sistemas de alarma, sensores de todo tipo…)
Diferencia en la búsqueda y adquisición de inmuebles actuales de los anteriores
Vemos por tanto que el mercado inmobiliario ha dejado atrás la época en que podíamos hacer comparaciones de
inmuebles basándonos exclusivamente en aspectos relativamente homogéneos, como por ejemplo la zona, la superficie, el número de dormitorios, el número de baños, la orientación, terraza o balcón, plaza de aparcamiento.
Hacer este tipo de comparaciones como argumento comparativo entre precios de inmuebles (con independencia del estado de conservación de los mismos) resulta ahora claramente insuficiente si lo que se pretende es adquirir una vivienda.
Aspectos como la eficiencia energética, o los nuevos parámetros en la distribución de la vivienda empiezan a definir dos mercados inmobiliarios claramente diferenciados por estos profundos cambios de los últimos años.
El antes y después del CTE
El intento de adecuación de un inmueble antiguo al cumplimiento del CTE resultará prácticamente inviable o al menos altamente costoso. Ha de entenderse que dicha adecuación, tratándose de edificios plurifamiliares, es necesario aplicarla a la totalidad del inmueble resultando imposible llevar a cabo la actuación únicamente en una vivienda perteneciente a ese edificio.
Estamos por tanto ante una importante disyuntiva por parte del comprador, quien deberá decidir en primer lugar, en qué lado quiere estar respecto al CTE.
Esta toma de decisión llevará a definir dos mercados, cuyo diferencial aún no está consensuado pero que, sin duda, irá definiéndose de manera clara y marcará una brecha cuyo impacto en el mercado inmobiliario va a ser importante.
Llegará un momento en el que una buena localización en el centro de una gran ciudad pueda no ser suficiente para justificar su precio.
Ganará peso por tanto otras variables que hemos comentado. Esto va a suponer un cambio importante en la valoración patrimonial que hagamos. Una vez quede definido el impacto de esta brecha constructiva, es posible que surja un mercado orientado específicamente a la adecuación de inmuebles a los nuevos estándares, algo que en algunos casos será asumible y en otros casos no.
Conclusiones
Iniciamos una fase en la que la valoración de los inmuebles requerirá tener en consideración y ponderar muchas más variables, algo que sin duda no hará sencilla la toma de decisión y provocará ineficiencias en el mercado que, como siempre, beneficiarán a unos y perjudicarán a otros.
Aquellos profesionales mejor capacitados para interpretar correctamente el mercado serán de gran ayuda a la hora de asistirle en la toma de decisión.
José Mª Luna – Socio MAR Real Estate Málaga