¿Qué es lo que mejor se puede negociar de una hipoteca?
Negociar las condiciones de la hipoteca es un paso fundamental a la hora de comprar una casa. No en vano, se trata habitualmente de la mayor inversión que hacemos en nuestra vida.
Negociar equivale a ahorrar en gastos, tanto a corto como a largo plazo.
Saber lo que se puede negociar en la hipoteca con el banco, y cómo hacerlo, es un elemento crucial a la hora de afrontar este tipo de operaciones. Por ello, desde Mar Real Estate queremos darte algunas claves y recomendaciones para acometer este (a menudo) arduo proceso con las mayores garantías.
¿Qué puedo negociar en una hipoteca?
Lo primero que puedes negociar de la hipoteca es si optas por un tipo fijo, variable o mixto, y qué diferencial (tipo de interés) pagarás en cada una de ellas.
Por ejemplo, durante los últimos años las hipotecas con interés fijo han crecido exponencialmente como consecuencia de la incertidumbre económica, pero las hipotecas a tipo variable son las más habituales y las que actualmente, por el valor negativo del Euríbor, están dando mejores frutos para los hipotecados en España.
Por otro lado, también deberás negociar qué cantidad te financia el banco de la vivienda a adquirir, siendo más que recomendable disponer de como mínimo un 20% del valor de la misma. Las vinculaciones, como los seguros y condiciones asociadas a la hipoteca, son otro de los puntos elementales a tratar con el banco, así como las comisiones.
Claves para saber cómo negociar mi hipoteca con el banco
Las variables que forman parte de un préstamo hipotecario son numerosas. Esto supone en la práctica que el margen de maniobra sea amplio.
Este proceso siempre debe partir del mismo guión: primero se recaba la información, después se plantean los objetivos y finalmente se negocia con la entidad bancaria.
Por tanto, si vas a negociar la contratación de una nueva hipoteca, deberás saber previamente cuánta financiación necesitas, los tipos de interés en que se mueve el mercado y cuál quieres pagar, los productos que contratarás y el periodo de amortización.
Muchos inputs para una idea fija y que no deberías modificar: la cuota mensual que pagarás por tu hipoteca no debe superar el 35 % de los ingresos disponibles.
Al respecto, y sobre cómo negociar la hipoteca con el banco, hay otras claves que nos ayudarán a conseguir nuestro propósito:
- Demostrar solvencia.
- Negociar con la faena hecha: ideas e información clara.
- Pedir compromisos por escrito.
- Consultar otras ofertas con otras entidades para poder elegir la que más se adecúe a nuestras pretensiones y posibilidades.
- Tener un cálculo lo más certero posible de las vinculaciones que nos obligan/ofrecen .
Piensa en tus necesidades actuales… con la vista en el futuro
Como decíamos, el grueso de las condiciones relacionadas con nuestra hipoteca se pueden intentar negociar con el banco. Siempre, con vista a adecuarlas a nuestras necesidades. Y ahí reside la clave.
Es tan importante entender tu situación financiera actual como intentar firmar una hipoteca con vista al futuro.
El diferencial, amén de los seguros y vinculaciones varias, será siempre el núcleo de lo que acabamos pagando por contratar la hipoteca. Una pequeña modificación de este puede suponer una gran diferencia a la larga. Por ello, siempre es conveniente ver si nos interesa más una hipoteca a tipo fijo o variable, teniendo en cuenta lo “difícil” que es controlar el Euríbor, las perspectivas de tu profesión y tu empleo habitual, ingresos, etc.
También recuerda que, a mayor tiempo de amortización de nuestra hipoteca, la cuota mensual será menor pero pagaremos más intereses. Por ello, es fundamental pensar a largo plazo, teniendo una visión global del que quizá es el compromiso financiero más importante que adquirirás en tu vida.
No obstante, ten presente que siempre vas a poder cambiar la hipoteca de banco si surgen mejores opciones.
A mayor ahorro y seguridad, mayor poder de negociación
Tener unas finanzas personales saneadas es el mejor punto de partida posible. ¿Cómo se traduce esto?
Si dispones del 20% del coste de la vivienda, y otro 10% extra para los gastos, tendrás en tu mano una mayor posibilidad de negociación.
Los bancos analizarán tu perfil de riesgo y ahí las cartas quedan marcadas. Llevar años como fijo o indefinido, tener una buena garantía de ingresos mínimos, no aparecer en ficheros de morosidad… Según aportemos, la negociación irá por unos derroteros u otros.
En resumen: exhibir y demostrar solvencia es garantía de negociar los gastos de la hipoteca para poder bajar el tipo de interés, las comisiones o la exigencia de vinculaciones.
Recabar información y tener varias ofertas sobre la mesa
En España existen decenas de entidades bancarias, con diferentes préstamos hipotecarios y condiciones dispares. Sí, el núcleo central de esas hipotecas suele ser el mismo, pero todo irá en función de lo que propongan a cada perfil concreto. Por tanto, el primer paso será recabar información sobre en qué momento se encuentran las hipotecas y, fundamentalmente, el tipo de interés que te aplicarían. Ya sea en fija o variable.
La mejor opción siempre será visitar varias sucursales de tu zona y de aquella donde vayas a comprar. Recuerda ir siempre con los deberes hechos, es decir, llevar toda tu información actualizada (IRPF, nóminas, vida laboral, etc.).
El siguiente paso es comparar las hipotecas que te ofrecen, y obtener ofertas vinculantes. Esto, como es lógico, hará que se “peleen” por nosotros. Lo lógico es que nos hagan contraofertas mejorando ligeramente las condiciones iniciales.
Nunca te quedes solo con el tipo de interés: los gastos adicionales, ya sean seguros o vinculaciones, son el quid de la cuestión.
Seguros y vinculaciones
Las vinculaciones son posiblemente la mejor herramienta que puedas utilizar para negociar la hipoteca. Actualmente, de hecho, los productos vinculados son los que determinan el lograr o no las mejores condiciones en las hipotecas.
Estas vinculaciones son anexas a la hipoteca, para conseguir condiciones más ventajosas, un mejor diferencial o que la hipoteca sea aprobada. La variedad es muy amplia. Por lo general, lo básico que te pedirán será tener la nómina/ingresos/recibos asociados, así como el seguro de hogar. A partir de aquí, entran en juego los seguros de vida, seguros de desempleo, planes de pensiones, tarjetas con un gasto mínimo anual, etc. Lo cierto es que, siendo productos interesantes y a menudo obligatorios de tener al día, los bancos suelen cargar con comisiones extra por estas pólizas.
Por ello, es preciso que te hagan una simulación con sus características y precio final. Una vez que tengas claro qué es obligatorio y qué no contratar con el banco para mantener un tipo de interés concreto en la hipoteca, calcula aparte cuánto podrías ahorrarte con un seguro por libre. Al respecto, los comparados de seguros son muy útiles para hacerte una idea y, de paso, para negociar con el banco.
La batalla de las comisiones
Todas las entidades bancarias cobran comisiones que van asociados al préstamo hipotecario, pero no todas cobran las mismas.
Los bancos, de entrada, te ofrecerán unos porcentajes concretos en cada una de las comisiones. Las más habituales son la de apertura, la de novación y subrogación, o las de cancelación por reembolso anticipado total o parcial.
La máxima común siempre será la misma: todo se puede negociar. Te interesa especialmente que la comisión de amortización anticipada sea cero, si bien tendrás más opciones de que te lo concedan si optas por una hipoteca variable.