Alquiler con opción a compra: qué es, cómo funciona, ventajas e inconvenientes
Comprar una vivienda es una de las metas que la mayoría de personas tienen en mente a lo largo de su vida, especialmente a partir de cierta edad. Sin embargo, hay quien no tiene ahorrado dinero suficiente o, por ejemplo, le gusta su piso de alquiler. En estos casos, desde Mar Real Estate ponemos sobre la mesa el alquiler con opción a compra.
Se trata de una forma de comprar una vivienda sin necesidad de tener grandes ahorros, pero… ¿Qué es el alquiler con opción a compra? ¿Qué implica? ¿Cuáles son sus ventajas? ¿existen también inconvenientes? Sigue leyendo y te contaremos todo lo que debes saber sobre esta alternativa para comprar una vivienda.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es un acuerdo entre propietario e inquilino, en el que se fija:
- un precio definitivo de compraventa,
- una cuota de entrada,
- los pagos mensuales de alquiler
- y una fecha definitiva para sellar la compraventa.
A través de este acuerdo, el inquilino puede ejercer la opción de comprar la vivienda tras haber vivido en ella durante un período de tiempo concreto, normalmente un mínimo de dos años y hasta un máximo de cinco años.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
A la hora de comprar el inmueble, el propietario resta del precio total de la compraventa un porcentaje o el total del alquiler pagado.
Mediante esta opción, cada vez más buscada por los jóvenes que quieren emanciparse, los indecisos y quienes necesitan tiempo para ahorrar, se pacta y se entrega una prima. Esta cantidad suele rondar entre el 5 y 10% del valor de la vivienda y se entrega como señal de intención firme de cara a adquirir la vivienda. Con todo, no es obligatoria, y depende exclusivamente de lo que pacten las partes.
En este sentido, el propietario queda obligado a mantener el precio pactado de la vivienda y a no disponer del inmueble durante el plazo acordado, respetando la exclusiva opción a compra del inquilino. Éste, por su parte, se compromete a abonar las cuotas mensuales y el resto del precio fijado en el momento de firmar la compraventa.
En resumen, mediante el alquiler con opción a compra, vendedor y comprador acuerdan que el futuro comprador viva como inquilino hasta que pasado un tiempo específico adquiera la vivienda en propiedad.
Por las características de estos contratos, siempre es determinante contar con asesores inmobiliarios que puedan acompañar y orientar tanto al vendedor como al arrendador.
¿Cómo son los contratos de alquiler con opción a compra?
Este tipo de contrato mixto no tiene una regulación legal específica, pero sí se recoge en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por tanto, depende de la voluntad de las partes y la libertad de pacto.
Se trata fundamentalmente de un contrato doble, ya que incluye un contrato de alquiler y otro de compraventa. Ambos quedan vinculados por una cláusula donde se incluye la mutua voluntad de realizar la compraventa antes de la fecha de vencimiento establecida.
También se suele incluir una cláusula que concede al arrendatario la facultad exclusiva de prestar su consentimiento para adquirir el inmueble alquilado en el plazo contractualmente señalado y al precio fijo acordado.
Tanto comprador como vendedor deben saber que el plazo para el ejercicio del alquiler con opción a compra es de caducidad. Es decir, de no ejercitarse dentro del plazo convenido, desaparece el derecho de compra concedido al inquilino.
El contrato de alquiler
- la descripción del inmueble en cuestión,
- los plazos, el precio mensual y la renta anual,
- el importe de la fianza,
- las obligaciones de pago (suministros, derramas, etc.),
- posibles penalizaciones,
- y las fechas y especialmente la prima inicial por ejercer el derecho a compra, siempre y cuando se haya acordado.
El contrato de compraventa
Suele ser algo más complejo y debe recoger:
- Los plazos, la voluntad total y obligatoriedad de que el arrendatario venderá la propiedad cuando acabe el plazo de alquiler,
- la opción del inquilino de decidir adquirir la vivienda o no,
- el precio exacto de la compraventa y el porcentaje de las cuotas de alquiler que se pueden deducir después de la venta,
- la distribución de los impuestos y gastos asociados a la compraventa
- y la prima inicial aportada para esa ejecución de compra, si la hubiera.
Ventajas del alquiler con opción a compra
Para los inquilinos, las principales ventajas del alquiler con opción a compra son:
- El alquiler ya no es “a fondo perdido”.
- Poder ir pagando progresivamente parte del inmueble, retrasando la hipoteca y los gastos de compra durante un tiempo determinado.
- Se asegura la compra del piso a un precio fijo.
- Disfrutar de la vivienda mientras se ahorra para adquirirla en propiedad, pudiendo ir decorándola a su gusto porque será suya.
- Tener tiempo para saber si la vivienda se adapta plenamente a sus necesidades antes de formalizar la compra.
- Acceso más fácil a una hipoteca.
- Aprovechar las ayudas estatales y ventajas fiscales.
Para los propietarios, las ventajas son:
- La vivienda genera ingresos.
- Se asegura la venta del inmueble.
- Es un futuro comprador quien la alquila, por lo que se da por hecho que la cuidará más.
- Posibles subvenciones estatales como propietario.
- Si el comprador se echa para atrás, se queda con la prima y las cuotas abonadas hasta ese momento.
- Por lo general, las cuotas de alquiler mensual son mayores que en un alquiler convencional.
Inconvenientes del alquiler con opción a compra
El mayor inconveniente del alquiler con opción a compra es la parte burocrática.
El contrato incluye cláusulas tanto de alquiler como de compraventa vinculadas entre sí, pero sobre las que priman las del alquiler.
Por otro lado, hay que tener en cuenta otras desventajas de esta opción:
- Para el inquilino, fijar un precio impide que pueda beneficiarse de posibles bajadas del mercado. Además, si desiste de la compra, perderá las cuotas y la prima pagadas.
- En el caso del propietario, el precio fijo evita que pueda firmar una compraventa por mayor cantidad en caso de una subida del mercado inmobiliario. Además, no podrá vender el piso a otro comprador o en el momento que desee.
En este contexto, Daniel Sanz, presidente de Mar Real Estate, sostiene que para cualquier persona interesada en un alquiler con opción a compra “es recomendable contar con el apoyo y asesoramiento de expertos en comercialización de inmuebles como Mar Real Estate ya que se trata de una operación más compleja, pero que bien realizada, es muy beneficiosa para comprador y vendedor a corto y largo plazo”.