Vender una vivienda heredada: todo lo que debes saber

Es un hecho demostrable: la pandemia de Covid-19 en España ha disparado a cifras récord las herencias de vivienda. Según los datos del INE, en el pasado mes de marzo hubo 19.446 viviendas heredadas, un incremento del 65% respecto al mismo mes de 2020. Cifras nunca vistas.

Y con ello, han brotado las dudas de los herederos, así como la imposibilidad de pago, las renuncias… Todo el contexto y las circunstancias que se han dado en los últimos meses se ha traducido, además, en falta de liquidez, desacuerdos familiares y miedo a la ocupación ilegal, por lo que son mayoría las familias que optan por vender de forma rápida la vivienda en herencia.

En esta tesitura, se hace más necesario que nunca conocer todo lo que implica la venta de un piso heredado, conceptos como proindiviso o qué pasa si un heredero no quiere vender una vivienda.

¿Cómo vender un piso heredado? Cuestiones a tener en cuenta

En el caso de heredar, siempre cabe la posibilidad de plantearse vender un inmueble heredado. Para ello, hay varios aspectos a tener en cuenta. Por ello, desde Mar Real Estate te vamos a explicar los pasos que hay que seguir para vender una casa heredada.

Ante las dudas, los posibles herederos han de saber que no es posible, bajo ninguna circunstancia, vender la casa sin aceptar la herencia, ya que el titular legal de la propiedad seguirá siendo nuestro familiar fallecido hasta que no hagamos el cambio de titularidad.

Pasos antes de vender una casa heredada

Antes de poder vender, lo principal es reunir todos los documentos para poder heredar la vivienda. Los documentos necesarios son:

• El certificado de defunción.
• El certificado de últimas voluntades.
• Una copia autorizada del testamento.

El siguiente paso es la firma de la escritura de aceptación de la herencia de manera que la casa heredada pueda incluirse en el patrimonio. Para este trámite, que se hace en la notaría, deben estar presentes todos los beneficiarios.

Posteriormente, hay que afrontar el pago de los siguientes impuestos:

• El Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
• El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal.
• Finalmente, hay que inscribir esa herencia en el Registro de la Propiedad, aportando toda la documentación junto con los justificantes de pago de los citados impuestos.

Acuerdo entre herederos para vender una vivienda

Llegados a este punto, lo más recomendable es acudir a una agencia inmobiliaria. Además, cuando hay varios herederos es importante hablar del proindiviso.

¿Qué es el proindiviso?

La situación de proindiviso (también conocido como condominio, copropiedad o comunidad de bienes) se da cuando la propiedad se ha heredado por partes, es decir, sin que uno de los herederos compre la totalidad de la vivienda a los demás o se quede a vivir en ella.

El proindiviso en la herencia es la relación entre propietarios que lo son de una misma finca, pudiendo ser parte tanto personas físicas como jurídicas, ya sean hermanos, padres, tíos, herederos, etc. No se concreta la copropiedad en partes exactas sino en cuotas o porcentajes de propiedad.

¿Cuándo surge la problemática?

A la hora de la venta de proindivisos, cuando uno de los herederos o copropietarios decida vender su parte.

Con frecuencia, los desacuerdos son (casi) insalvables por determinadas condiciones y circunstancias, ya que cada copropietario puede ir por su lado y ejercer sus derechos de forma muy distinta en cada caso. Por ello, desde Mar Real Estate recomendamos contar con el apoyo de un agente inmobiliario especializado para solucionar situaciones de bloqueo que se pueden alargar durante años. En este sentido, Antonio Olaya, de Mar Real Estate Huelva, recomienda que “en la operación haya una agencia -como la nuestra-, con experiencia en ventas de varios inmuebles con hasta 20 propietarios, siempre con resultados muy satisfactorios para todas las partes».

De cara a la venta, la mejor opción es que todos los herederos se pongan de acuerdo. Con todo, para extinguir ese proindiviso:

• Se puede vender la vivienda a una tercera persona, repartiendo entre todos los copropietarios en función de los porcentajes de cada uno.
• Vender a uno de los copropietarios, que pagaría el resto la parte correspondiente. Además, hay que valorar el derecho de retracto, es decir, que los copropietarios tienen prioridad sobre la compra del inmueble y en caso de igualdad de oferta el inmueble pasaría a venderse a uno de los copropietarios.
• También es posible que, si un copropietario quiere vender y el resto, dicho copropietario puede perfectamente vender su porcentaje, solo que le será complicado hallar un comprador que adquiera tan solo una parte de la vivienda.

¿Se puede vender una casa si un heredero no quiere?

Los inmuebles son bienes indivisibles. Es decir, una vivienda a heredar por varios sujetos pasa por lo general a una situación de proindiviso o copropiedad, por la que cada heredero tiene una parte de la misma en propiedad.

En este contexto, lo primero que hay que tener en cuenta es que no se puede obligar a vender. Para vender un inmueble, es necesario que todos los propietarios den su consentimiento. Por otro lado, tampoco se puede obligar a nadie a quedarse como copropietario.

En cualquier hipotético caso en que uno de los herederos no quiere vender, se pueden adoptar otras vías para acabar realizando dicha operación:

• Dividir la herencia: En este caso, se contrataría un tasador profesional para establecer el valor de la vivienda y luego realizar el reparto del precio de la misma entre los herederos. Aquella persona que no quiera vender puede comprar la parte de los otros copropietarios para convertirse de facto en el dueño de la vivienda, pero no puede obligar a vender al resto de herederos. Mediante esta vía, los herederos podrán vender sus participaciones indivisas al comprador, pero una seguirá perteneciendo a quien se negó, quien tendrá que llegar a un acuerdo con el comprador sobre si venderla o no.Por otro lado, si se acuerda la venta de una participación indivisa a uno o varios de los demás herederos, pero no hay acuerdo sobre el precio, se puede acudir a los tribunales para ejercitar una acción de división, solicitando al Juzgado que se extinga ese condominio.
• Acto de conciliación: Recurrir a la figura del mediador también es una opción muy a tener en cuenta. Este profesional tratará de encontrar una solución adecuada para todas las partes y llegar a un acuerdo con la parte que declina vender.Si estas opciones no fructifican, tocará recurrir a la vía judicial, solicitando la partición judicial de la herencia y la subasta pública del inmueble.
• La vía judicial: Sirve para extinguir la relación de copropiedad para poder ponerla en subasta pública. Esta vía acarrea mayores gastos (abogado, procurador, perito,…) y, una vez en subasta, cualquiera de los herederos, excepto el que se resistía a venderlo, podrá pujar libremente por la vivienda sin tener que depositar fianza alguna, mientras que el resto de interesados tendrá que anticipar un 30% del valor de la vivienda antes de empezar con la puja.